Комитет по инвестициям объяснил, как будет работать механизм «приоритетных туристических проектов», с помощью которого власти города рассчитывают различать настоящих отельеров от строителей псевдожилья. Бизнес считает требования избыточными и сомневается, что они привлекут инвестиции в гостиничную инфраструктуру.

Закон о введении статуса приоритетного туристического проекта, который в конце июня утвердили в петербургском парламенте, стал темой для заседания экспертной группы профильной комиссии по инвестициям ЗакСа 9 июля.

Смысл новеллы объяснил глава комитета по инвестициям Иван Складчиков. По его словам, на этапе выдачи разрешения на строительство городские власти оказались не способны отделять настоящие гостиницы от псевдоотелей, которые потом становятся жильем. «Впоследствии город получает реальные точки напряжения, связанные с отсутствием объектов социальной инфраструктуры, зелёных насаждений, парковочных пространств и так далее», — пояснил он.

В итоге было принято решение требовать от всех гостиничных проектов создавать социальную и транспортную инфраструктуру. Но инвесторы либо просто отказывались от проектов гостиниц, которые становились менее экономически эффективными, либо в итоге строили жилье — раз уж все равно тратиться на инфраструктуру. Новый закон как раз-таки позволяет снять с тех, кто готов строить настоящие гостиницы, избыточную нагрузку.

Закон вводит отдельный статус приоритетного туристского проекта, который будет присваиваться проектам строительства и реконструкции гостиниц и санаториев. Но для этого инвестор должен соответствовать ряду требований. Инвестор гарантирует, что не перепрофилирует свой объект в течение 10 лет. Удельная стоимость строительства одного номера должна быть не менее 11 млн рублей в случае строительства и 8,25 млн при реконструкции объекта. Обязательна регистрация компании в Петербурге. Строительство должно вестись без привлечения средств долевого участия, то есть запрещено продавать номера в частную собственность.

Максимальный срок действия нового статуса — десять лет. В случае выполнения условий с инвесторов снимут обязанность по созданию социальной инфраструктуры: школ, поликлиник, детских садов. Но если компания нарушит требования, то будет обязана выплатить штраф в городской бюджет в размере трехкратной стоимости не построенных социальных объектов.

Руководитель комиссии по инвестициям депутат Дмитрий Панов предложил подумать о дополнительных льготах для добросовестных инвесторов, к примеру, о компенсации части расходов на инженерное подключение объектов. Это одна из наиболее значимых статей затрат, подчеркнул он.

Начальник отдела туристской инфраструктуры комитета по развитию туризма Петербурга Оксана Журба назвала новый закон «хорошим компромиссным вариантом» и поддержала идею о введении дополнительных мер поддержки.

Аналитику по рынку привела Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». По ее словам, всего в Петербурге 24,4 тысячи номеров, из них 15,8 тысяч, то есть примерно две трети, — классические гостиницы, и 8,6 тысяч номеров в апартаментах. Правда, в этой цифре учтены только те апарт-отели, которые прошли классификацию, то есть играют по тем же правилам, что классические отели. Всего же в городе работает или готовится к запуску 74 апарт-отеля, в которых насчитывается 32 тысяч юнитов, еще 24 объекта на 10,7 тысяч юнитов находятся на этапе строительства.

Объем ввода апарт-отелей замедляется: так, в 2022-м году было введено 8,8 тысяч юнитов, в 2025-м только 2,2 тысячи. Но это все равно больше, чем у классических гостиниц: 400 номеров в 2022-м и 800 номеров в 2025-м. Спрос на покупку юнитов в апартаментах остается стабильным, а вот активность застройщиков из-за высокой ставки по кредитам падает.

Превращение апарт-отеля в псевдожилье часто происходит не по вине инвестора, считает Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality и председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Покупатели юнитов сами решают, что будут сдавать их напрямую, не платя процент управляющей компании, а то и вовсе решают жить в них сами.

На вопрос получится ли с помощью нового закона купировать проблему псевдожилья, эксперт ответил отрицательно. «Вы купируете только появление дешёвого жилья», — сказал Константин Сторожев. Запрещая привлекать средства по закону о долевом строительстве, власти закроют возможность для частных инвестиций, но не смогут привлечь институциональных инвесторов, подчеркнул он.

Дмитрий Некрестьянов, вице-президент, председатель комитета по законодательству РГУД, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», отметил, что новый механизм нельзя считать льготой, скорее договоренностью между бизнесом и властью, которая иначе не может разделить гостиницы и псевдогостиницы. Но обязательства, которые примет на себя девелопер, чтобы получить статус приоритетного туристического проекта, не будут бесплатными. Стоимость банковской гарантии на 10 лет приближается к той сумме, которую девелопер будет вынужден потратить на социальную инфраструктуру.

По мнению Дмитрия Некрестьянова, спорным является и запрет на привлечение средств долевого участия. В текущих экономических условиях, классический отель окупается более 20 лет, говорит он. Собственные средства мало у кого есть, а значит бизнесу приходится привлекать внешнее финансирование. Кредиты дорогие, а вот использование механизма долевого строительства позволяло девелоперу получить окупаемость на стадии стройки и дальше вести нормальный операционный бизнес.

Установку планки инвестиций в 11 млн рублей на номер эксперт назвал избыточной, так как это не дает инвестору экономить издержки. «Мы чего пытаемся достичь? Чтобы отели у нас были там как минимум дорогие?», — спросил он.

Взять обязательства на 10 лет в текущей ситуации не каждый готов, считает Дмитрий Некрестьянов. Поэтому надо создать не механизм запретов, а стимулирование с ограничениями. Например, давать покупателям юнитов льготы на коммуналку и налог на имущество, если они передают номер управляющей компании.

Отель, построенный на деньги дольщиков, не может быть полноценной гостиницей, это в лучшем случае сервисные апартаменты, отреагировал Иван Складчиков. Чиновник также пояснил, что сумма 11 млн взята не из головы, а из нормативных документов Минэкономразвития. Эта сумма берется в расчет при субсидирования процентной ставки по кредитам на строительство гостиниц три звезды. «11 млн на номер это не какие-то сумасшедшие средства, учитывая все затраты на проект», — подчеркнул он.

Алексей Мусакин, совладелец «Кронвелл Групп», вице-президент Российской Гостиничной Ассоциации, вице-президент Российского Союза Туриндустрии, призвал городских чиновников и законодателей учитывать федеральные изменения: к примеру, сейчас готовится закон о привлечении частных вкладчиков в строительство гостиниц. На это Иван Складчиков возразил, что проект пока даже не внесен в Госдуму, а при необходимости городской закон всегда можно отредактировать.

Катерина Соболева, директор по инвестициям федерального отельного оператора Zenith предложила не лишать инвесторов возможности привлекать средства дольщиков, но ввести механизм по регулированию частных инвестиций. Например, запрет на проживание в юните его владельца.

Представитель девелопера PLG Ольга Семенова еще раз напомнила о крайне долгом сроке окупаемости гостиниц. При высокой ставке кредита особого экономического смысла вкладываться в такие проекты сейчас нет. Также по ее словам, во всем мире в недвижимость активно инвестируют пенсионные фонды. В России же сами люди покупают юниты, чтоб «сохранить деньги».

Дмитрий Панов возразил, что несмотря на сложные условия желающие инвестировать в гостиничный бизнес в Петербурге не переведутся. По словам Ивана Складчикова, в Смольном не ждут, что в результате принятия нового закона в городе появятся «миллионы квадратных метров новых гостиниц», но положение добросовестных инвесторов все-таки рассчитывают улучшить.

Евгения Мироненко, генеральный директор управляющей компания RBI PM, обратила внимание на то, что не все апарт-отели соблюдают требования заявленной категории звездности и призвала заново провести классификацию средств размещения.

Раиль Муфазданов, управляющий директор Vertical Hotels, призвал чиновников заодно приструнить мелкие управляющие компании, которые создаются в этом же здании апарт-отеля и начинают экономить на издержках, не платят туристический налог, не ставят постояльцев на миграционный учет и так далее.

Николай Пана, операционный руководитель УК 25/7, напомнил, что конкуренцию гостиницам составляют не только апарт-отели, но и рынок посуточной аренды. «Всё больше туристов выбирают съём квартиры, нежели гостиницу, и по разным причинам [этот рынок] не регулируется от слова совсем», — заявил он.

Дмитрий Панов пообещал разобраться в ситуации, но предложил участникам рынка наглядно продемонстрировать разницу между хорошими и плохими. «Сделайте нам тур, покажите дисциплинированных и недисциплинированных. И мы пригласим прямо телевидение, пригласим прессу и прольём свет», — сказал он.