Включение города Колтуши и прилегающих поселений в зону объекта культурного наследия влечёт для 17,5 тысяч жителей многочисленные ограничения. Для частных домов с 7 июля регламентируются высота, цвет и материалы отделки стен. Не везде можно будет поставить автомобиль или даже проехать. Требования изложены во вступившем в силу приказе Министерства культуры.

На Колтушской возвышенности находится Институт физиологии, основанный в 1925 году академиком Иваном Павловым. Он известен как создатель науки о высшей нервной деятельности, об условных и безусловных рефлексах.

Сам научный городок в селе Павлово был включён в Список Всемирного наследия ЮНЕСКО ещё в 1990 году. Памятником признано почти полсотни строений и иных сооружений, в том числе дом-музей Павлова, памятник ему с собакой, жилые дома сотрудников, собачники и щенятники, баня-прачечная и другие. А в феврале 2024 года Министерство культуры РФ объявило объектом культурного наследия федерального значения всю территорию города Колтуши, села Павлово, деревень Колбино, Токкари, Янино-2, Суоранда и Хирвости. В сумме — около 775 гектаров.

Ранее, с 2019 по 2023 годы, проводилась государственная историко-культурная экспертиза. Эксперт — проживающая в Казани архитектор Ольга Авксентьева — оценила экономические особенности развития города, признав его особенностями, что «формирование многоэтажной плотной жилой застройки ведётся при отсутствии соответствующей социальной инфраструктуры», а также недостаточное количество рабочих мест. В заседаниях научно-методического совета, по уверению эксперта, приняли участие «представители общественности от Колтушей, обеспокоенной намерениями застройки ценных природных ландшафтов». «С точки зрения общественников, предлагаемый проектом [признание ОКН] баланс сохранения ценного природного ландшафта и уже освоенных территорий, является оптимальным», — резюмировала Ольга Авксентьева.

После публикации этого документа в культурное ведомство поступило более десятка восторженных отзывов и просьб ускорить принятие важного решения. В том числе от руководства самого ФГБУН «Институт физиологии им. И. П. Павлова РАН», муниципальных депутатов, групп общественников. Поддержал признание территории ОКН и Колтушский лыжный клуб: «Среди наших воспитанников есть члены сборной России по лыжным гонкам, победители и призеры различных соревнований самого высокого уровня».

Сами требования (ограничения) на использование оказавшихся в зоне участков, домов и осуществление деятельности министр культуры Ольга Любимова подписала ещё в декабре 2025 года. Но их регистрация и правовая экспертиза в Минюсте затянулась. По данным «Фонтанки», документ возвращался на доработку. Только 23 июня приказ прошел регистрацию и 7 июля вступит в силу.

Документ предусматривает деление всей территории на две большие зоны (ДМ-1 и ДМ-2) и 23 подзоны. Самые строгие меры действуют в границах ДМ-1 (в которых оказались и сельхозугодия фермеров): запрещается строительство, организация парковок (кроме специально оборудованных мест) и передвижение автотранспорта вне улично-дорожной сети, установка наружной рекламы, а также любая «хозяйственная деятельность, оказывающая негативное воздействие на природный ландшафт и создающая угрозу экологической и пожарной безопасности».

Более мягкие ограничения установлены для зоны ДМ-2. Хотя многие из них весьма абстрактны. Например, запрещается «фрагментарная отделка и покраска фасадов», а также «хаотичное размещение на фасадах зданий, формирующих территории общего пользования, кондиционеров, антенн и иного инженерного оборудования, информационно-рекламных вывесок». Кроме того, в отделке предписывается использование натуральных материалов (камень, лицевой кирпич, кирпич и штукатурка под покраску, дерево, металл) или имитирующих их материалов, а в покраске — неярких цветов.

Для каждой подзоны вводятся высотные ограничения, чаще всего от 12 до 20 метров. «Устанавливаемые на крыше дымоходы, вентиляция, антенны и иное инженерное оборудование в расчёте высоты не учитываются», — отмечается в документе.

В Комитете градостроительной политики Ленинградской области пояснили, что «эксплуатация объектов, реконструкция и новое строительство будут возможны исключительно согласно требованиям, определённым Министерством культуры РФ»: «Данный документ будет обязателен к учёту при разработке иной градостроительной документации (Генеральный план, Правила землепользования и застройки, документация по планировке территории), а также при благоустройстве территории».

Опрошенные эксперты убеждены, что новые требования отразятся на использовании уже существующих строений. «Так как объект получил статус „Достопримечательное место“ (а не ансамбль или памятник), режимы использования там специфические. В границах территории запрещается любое новое строительство, кроме восстановления исторической среды (регенерация). То есть возвести новый торговый центр или многоквартирный дом на пустыре, скорее всего, не разрешат. Владельцы участков не смогут просто так увеличить площадь дома (надстроить этаж, пристроить большой новый объём), если это изменит облик территории. Запрещена любая деятельность, которая может изменить гидрологию, рельеф или нарушить панорамы (прокладка новых дорог, высоковольтных линий, портящих вид). Даже прокладка водопровода на своём участке или строительство погреба может потребовать археологического надзора», — поясняет управляющий партнёр юридической фирмы «Экстра юс» Дмитрий Егоров.

Схожего мнения придерживается и юрист консалтинговой группы «Versus» Александр Дятко: «Статус „достопримечательного места“ устанавливается в отношении крупных территорий с целью сохранения объёмно-пространственных, планировочных, архитектурно-стилистических характеристик, ценных элементов застройки и благоустройства. Любое строительство или реконструкция в этой зоне должны проходить историко-культурную экспертизу. В ряде случаев вводятся даже нулевые параметры застройки, что блокирует любое развитие территорий. Вместе с тем, если дом или иной объект недвижимости до признания ОКН был возведён законно, собственник вправе продолжать его эксплуатацию», — убеждён юрист.

Настороженно к принятому решению относятся работающие в Колтушах девелоперы. По мнению генерального директора ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (коттеджный поселок «Колтуши парк») Игоря Карцева, владельцы существующих домов должны будут согласовывать с органом охраны памятников любые действия по изменению своих строений (реконструкция, капремонт, перепланировка). «На наш взгляд, введение зон ОКН усложняет девелоперскую деятельность вблизи границ установленных зон. И является примером того, что даже заранее предусмотрев все возможные градостроительные риски, девелопер может столкнуться с неожиданными вновь выявленными обременениями или полным запретом нового строительства», — полагает Игорь Карцев.

Отметим, что вопрос ограничения прав владельцев участков и строений, оказавшихся в зоне охраны объектов культурного наследия, в декабре 2025 года рассмотрел Конституционный суд России. Он подтвердил обязанность принявшего соответствующее решение государственного органа [в ситуации в Колтушах — Министерства культуры РФ] возместить собственнику убытки, связанные с невозможностью использования земли в соответствии с первоначально установленными целями. Или даже выкупить участок и расположенные на нем объекты недвижимости. «Иное понимание не способствовало бы соблюдению баланса частных и публичных интересов и поддержанию правовой определенности», — отмечается в постановлении высшей инстанции.

Воодушевление от признания территории культурным достоянием разделяют далеко не все жители Колтушей. Так, принадлежащие Андрею Клементьеву и Таисии Сахаровой участки общей площадью почти 11,2 гектара в селе Хирвости попали в зону «с ценным природным ландшафтом и особо охраняемыми природными территориями». Хотя согласно Единому государственному реестру недвижимости они являются землями сельскохозяйственного назначения и были выделены для организации фермерского хозяйства. В такой же ситуации оказалась собственница двух гектаров Анна Малапур.

Но их обращения в Министерстве культуры РФ, по сути, проигнорировали. «Проект границ зон был рассмотрен на совещании в Институте физиологии им. И. П. Павлова с участием представителей руководства Комитета по градостроительной политике Ленобласти, руководства г. Колтуши, общественной организации „Спасем Колтуши“ и согласован для дальнейшего утверждения в установленном порядке», — отмечается в заключении.

Попытка Андрея Клементьева и Таисии Сахаровой оспорить приказ культурного ведомства также не увенчалась успехом. «Включение объекта культурного наследия в целях обеспечения его сохранности не нарушает право частной собственности», — заключил Верховный суд России. Это решение поддержала и апелляционная коллегия.